Land Details ಪ್ರಾಥಮಿಕ ಪರಿಶೀಲನೆ

1. ಮಾಲೀಕತ್ವದ ದೃಢೀಕರಣ (Title Verification)

(1) ಸೇಲ್ ಡೀಡ್ (Sale Deed)

• ಇದು ಪ್ರಮುಖ ಮಾಲೀಕತ್ವದ ದಾಖಲೆ
• ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಾಯಿತವಾಗಿರಬೇಕು
• ಮಾರಾಟಗಾರರ ಹೆಸರು ಮತ್ತು ಜಮೀನು ವಿವರಗಳು ಸರಿಯಾಗಿರಬೇಕು
• ಸ್ಟ್ಯಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ ಪಾವತಿಸಿರುವ ದಾಖಲೆ ಇರಬೇಕು

ಏಕೆ ಮುಖ್ಯ?

Sale Deed ಇಲ್ಲದೆ ಜಮೀನಿನ ಕಾನೂನು ಮಾಲೀಕತ್ವ ಸಾಬೀತಾಗುವುದಿಲ್ಲ.

ಎನ್‌ಕಂಬರೆನ್ಸ್ ಸರ್ಟಿಫಿಕೆಟ್ (Encumbrance Certificate – EC)

• ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ 15 ರಿಂದ 30 ವರ್ಷದ EC ಪಡೆಯುವುದು ಉತ್ತಮ
• ಜಮೀನಿನ ಮೇಲೆ ಸಾಲ, ಗಿರವಿ, ಕೋರ್ಟ್ ಕೇಸ್ ಇದ್ದರೆ ಇಲ್ಲಿ ತೋರಿಸುತ್ತದೆ
• Sub-Registrar ಕಚೇರಿ ಅಥವಾ ಆನ್‌ಲೈನ್ ಮೂಲಕ ಪಡೆಯಬಹುದು

ಗಮನಿಸಬೇಕಾದುದು

• “Nil Encumbrance” ಎಂದರೆ ಯಾವುದೇ ಬಾಧ್ಯತೆ ಇಲ್ಲ
• ಹಳೆಯ ಸಾಲ ದಾಖಲೆ ಇದ್ದರೆ ಸ್ಪಷ್ಟನೆ ಪಡೆಯಬೇಕು

ಖಾತಾ ದಾಖಲೆ

ನಗರ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ:

• A-Khata / B-Khata
• BBMP ಅಥವಾ ಸ್ಥಳೀಯ ಪುರಸಭೆಯಿಂದ ನೀಡಲ್ಪಟ್ಟಿರಬೇಕು

ಗ್ರಾಮ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ:

• ಪಹಣಿ (RTC)
• 7/12 Extract
• Mutation Register Entry

ಖಾತಾ ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ ಜಮೀನು ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿಲ್ಲ ಎನ್ನುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇದೆ.

ಕೃಷಿ ಜಮೀನು ಖರೀದಿಸುವಾಗ

4. ಪಹಣಿ (RTC – Record of Rights)

• ಮಾಲೀಕರ ಹೆಸರು
• ಜಮೀನು ಸರ್ವೇ ಸಂಖ್ಯೆ
• ಬೆಳೆ ವಿವರ
• ಸಾಲ ಮಾಹಿತಿ

RTC ನಲ್ಲಿ ಹೆಸರು ಹೊಂದಾಣಿಕೆ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.

Mutation (MR)

• ಹಿಂದಿನ ಮಾಲೀಕರಿಂದ ಇಂದಿನ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ವರ್ಗಾವಣೆ ದಾಖಲೆ
• ತಾಲ್ಲೂಕು ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ಲಭ್ಯ

Mutation ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ ಹೆಸರು ಬದಲಾವಣೆ ಆಗಿಲ್ಲ ಎಂದರ್ಥ.

Land Conversion Certificate

• ಕೃಷಿ ಜಮೀನನ್ನು ನಾನ್-ಅಗ್ರಿಕಲ್ಚರ್ ಬಳಕೆಗೆ ಪರಿವರ್ತಿಸಿದರೆ DC Conversion Order ಇರಬೇಕು

Conversion ಇಲ್ಲದೆ ಮನೆ ಕಟ್ಟುವುದು ಕಾನೂನುಬಾಹಿರ.

ಲೇಔಟ್ ಮತ್ತು ಸೈಟ್ ಖರೀದಿ

ಲೇಔಟ್ ಅನುಮೋದನೆ

• DTCP / BDA / Local Authority Approval
• ಲೇಔಟ್ ಮ್ಯಾಪ್ ಪರಿಶೀಲನೆ

ಅನುಮೋದನೆ ಇಲ್ಲದ ಲೇಔಟ್ ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ಡೆಮಾಲಿಷನ್ ಸಮಸ್ಯೆ ಕೊಡಬಹುದು.

Development Agreement

• Developer ಮತ್ತು Land Owner ನಡುವೆ ಒಪ್ಪಂದ
• Power of Attorney (POA) ಪರಿಶೀಲನೆ

POA ಮೂಲಕ ಮಾರಾಟವಾಗಿದ್ದರೆ ಅದರ ಮಾನ್ಯತೆ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.

ವಾರಸುದಾರರ ಜಮೀನು

Legal Heir Certificate

• ಎಲ್ಲಾ ವಾರಸುದಾರರ ಒಪ್ಪಿಗೆ ಇರಬೇಕು
• ಒಬ್ಬರ ಹೆಸರು ಮಾತ್ರ ಇದ್ದರೆ Release Deed ಇರಬೇಕು

Partition Deed

• ಜಮೀನು ಭಾಗವಾಗಿದ್ದರೆ ಹಂಚಿಕೆ ದಾಖಲೆ ಪರಿಶೀಲನೆ

ಬ್ಯಾಂಕ್ ಮತ್ತು ಸಾಲ ಪರಿಶೀಲನೆ

11. ಬ್ಯಾಂಕ್ NOC

• ಗಿರವಿ ಇದ್ದರೆ ಬ್ಯಾಂಕ್ NOC ಅಗತ್ಯ

12. Loan Clearance Certificate

• ಸಾಲ ಸಂಪೂರ್ಣ ತೀರಿಸಿದ ದಾಖಲೆ ಇರಬೇಕು

ಕೋರ್ಟ್ ಮತ್ತು ಕಾನೂನು ಪರಿಶೀಲನೆ

Court Case Search

• Civil Court / High Court ಪ್ರಕರಣಗಳ ಪರಿಶೀಲನೆ

Stay Order ಇದ್ದೇ?

Stay Order ಇದ್ದರೆ ಖರೀದಿ ಮಾಡಬಾರದು.

ತೆರಿಗೆ ಮತ್ತು ಬಿಲ್‌ಗಳು

Property Tax Receipts

• ಎಲ್ಲಾ ವರ್ಷಗಳ ಪಾವತಿ ಪರಿಶೀಲನೆ

Water & Electricity Dues

• ಬಾಕಿ ಇದ್ದರೆ ಹೊಸ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ಸಮಸ್ಯೆ

ಭೂಮಿಯ ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ ಪರಿಶೀಲನೆ

Survey & Measurement

• Licensed Surveyor ಮೂಲಕ ಅಳತೆ ಮಾಡಿಸಬೇಕು

Access Road

• ಸಾರ್ವಜನಿಕ ರಸ್ತೆ ಸಂಪರ್ಕ ಇದೆಯೇ?

ಒಪ್ಪಂದ ಮತ್ತು ನೋಂದಣಿ

19. Agreement to Sell

• ಮುಂಗಡ ಪಾವತಿ ವಿವರ
• ಕಾಲಮಿತಿ

20. Registration Process

• Sub-Registrar ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಣಿ
• Thumb Impression
• ಫೋಟೋ ಮತ್ತು ID Proof

ಸುರಕ್ಷತಾ ಸಲಹೆಗಳು

ವಕೀಲರಿಂದ Legal Opinion ಪಡೆಯಿರಿ
Original Documents ಪರಿಶೀಲಿಸಿ
Duplicate Copy ಬೇಡ
Cash Transaction ತಪ್ಪಿಸಿ
PAN ಮತ್ತು Aadhaar ವಿವರ ಹೊಂದಾಣಿಕೆ

ಸಾಮಾನ್ಯ ತಪ್ಪುಗಳು

EC ನೋಡದೆ ಖರೀದಿ
Conversion ಇಲ್ಲದೆ ಮನೆ ಕಟ್ಟುವುದು
ವಾರಸುದಾರರ ಒಪ್ಪಿಗೆ ಇಲ್ಲದೆ ಖರೀದಿ
POA ಮಾನ್ಯತೆ ಪರಿಶೀಲಿಸದೆ

ಸಂಪೂರ್ಣ ಪರಿಶೀಲನಾ ಚೆಕ್ ಲಿಸ್ಟ್

• Sale Deed
• EC
• Khata
• RTC
• Mutation
• Conversion Order
• Layout Approval
• Tax Receipt
• Bank NOC
• Court Verification

ಜಮೀನು ಖರೀದಿ ಕೇವಲ ಹಣ ವ್ಯವಹಾರವಲ್ಲ. ಅದು ಕಾನೂನು, ದಾಖಲೆ, ಪರಿಶೀಲನೆ ಮತ್ತು ಜಾಗೃತಿಯಿಂದ ಕೂಡಿದ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ. ಪ್ರತಿಯೊಂದು ದಾಖಲೆ ಸರಿಯಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಿದರೆ ಭವಿಷ್ಯದ ಕಾನೂನು ಸಮಸ್ಯೆಗಳಿಂದ ತಪ್ಪಿಸಿಕೊಳ್ಳಬಹುದು.

ಸಲಹೆ:

• ಯಾವಾಗಲೂ ಅನುಭವ ಹೊಂದಿದ ಆಸ್ತಿ ವಕೀಲರ ಸಲಹೆ ಪಡೆಯಿರಿ
• ಎಲ್ಲ ದಾಖಲೆಗಳ ನಕಲು ತೆಗೆದುಕೊಳ್ಳಿ
• ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ದಾಖಲೆ ಪರಿಶೀಲಿಸಿ
• ತುರ್ತು ನಿರ್ಧಾರ ಮಾಡಬೇಡಿ

Title Chain Verification (ಮಾಲೀಕತ್ವದ ಸರಣಿ ಪರಿಶೀಲನೆ)

ಕಳೆದ 30 ವರ್ಷಗಳ ದಾಖಲೆ ಪರಿಶೀಲನೆ

ಜಮೀನು ಖರೀದಿಸುವ ಮೊದಲು ಕನಿಷ್ಠ 30 ವರ್ಷಗಳ ಹಿಂದಿನ ಮಾಲೀಕತ್ವ ಸರಣಿಯನ್ನು ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.

ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕಾದುದು:

• ಪ್ರತಿ ಮಾರಾಟದ Sale Deed ಪ್ರತಿಗಳು
• ಹಿಂದಿನ ಮಾಲೀಕರಿಂದ ಇಂದಿನ ಮಾಲೀಕರಿಗೆ ವರ್ಗಾವಣೆ ಸರಿಯಾಗಿ ನಡೆದಿದೆಯೇ?
• ಎಲ್ಲ ದಾಖಲೆಗಳು ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ನೋಂದಾಯಿತವಾಗಿದೆಯೇ?

ಯಾವುದೇ ಅವಧಿಯಲ್ಲಿ “gap” ಇದ್ದರೆ ಅದು ಕಾನೂನು ಸಮಸ್ಯೆಗೆ ಕಾರಣವಾಗಬಹುದು.

Mother Deed

Mother Deed ಅಂದರೆ ಮೂಲ ಮಾಲೀಕತ್ವ ದಾಖಲೆ.

• ಜಮೀನು ಮೊದಲಿಗೆ ಯಾರಿಗೆ ಸೇರಿತ್ತು?
• ಯಾವ ರೀತಿಯಲ್ಲಿ (ಪಾರಂಪರ್ಯ / ಖರೀದಿ / ಗಿಫ್ಟ್) ಬಂದಿತ್ತು?

Mother Deed ಇಲ್ಲದೆ Title Clear ಎಂದು ಹೇಳಲು ಸಾಧ್ಯವಿಲ್ಲ.

Gift Deed, Release Deed, Settlement Deed ಪರಿಶೀಲನೆ

Gift Deed

• ಉಚಿತವಾಗಿ ಹಸ್ತಾಂತರಿಸಿದ ಆಸ್ತಿ
• ನೋಂದಾಯಿತವಾಗಿರಬೇಕು

Release Deed

• ಸಹೋದರರು/ವಾರಸುದಾರರು ತಮ್ಮ ಹಕ್ಕು ಬಿಟ್ಟುಕೊಡುವ ದಾಖಲೆ
• ಎಲ್ಲರ ಸಹಿ ಇರಬೇಕು

Settlement Deed

• ಕುಟುಂಬ ಸದಸ್ಯರ ನಡುವೆ ಹಂಚಿಕೆ ದಾಖಲೆ

ಇವುಗಳಲ್ಲಿ ಯಾವುದಾದರೂ ಇದ್ದರೆ ಅದರ ಮಾನ್ಯತೆ ಮತ್ತು ನೋಂದಣಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು.

Minor Owner ಪ್ರಕರಣಗಳು

ಜಮೀನು ಮಾಲೀಕರಲ್ಲಿ ಯಾರಾದರೂ ಅಪ್ರಾಪ್ತ ವಯಸ್ಕರಾಗಿದ್ದರೆ:

• Court Permission ಅಗತ್ಯ
• Guardian Approval ಇರಬೇಕು

ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ ಖರೀದಿ ಅಮಾನ್ಯವಾಗಬಹುದು.

GPA (General Power of Attorney) ಮೂಲಕ ಮಾರಾಟ

GPA ಪರಿಶೀಲನೆ

• GPA ನೋಂದಾಯಿತವಾಗಿದೆಯೇ?
• GPA ಕೊಟ್ಟ ವ್ಯಕ್ತಿ ಜೀವಂತವಾಗಿದ್ದಾನೆಯೇ?
• GPA ರದ್ದು ಮಾಡಲಾಗಿದೆಯೇ?

GPA ಮೂಲಕ ಮಾರಾಟವಾಗಿದ್ದರೆ ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಕಾನೂನು ಪರಿಶೀಲನೆ ಅಗತ್ಯ.

Urban Property Special Checks

ನಗರ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ:

Building Plan Approval

• ಮ್ಯುನಿಸಿಪಾಲಿಟಿ ಅನುಮೋದನೆ
• ಅನುಮೋದಿತ ನಕ್ಷೆ

Occupancy Certificate (OC)

• ಕಟ್ಟಡ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡ ನಂತರ ನೀಡುವ ಪ್ರಮಾಣ ಪತ್ರ

Completion Certificate (CC)

• ಕಟ್ಟಡ ನಿಯಮಾನುಸಾರ ನಿರ್ಮಾಣವಾಗಿದೆ ಎಂಬ ದೃಢೀಕರಣ

OC ಇಲ್ಲದಿದ್ದರೆ ಮನೆ ಕಾನೂನುಬದ್ಧವಾಗಿಲ್ಲ.

Agricultural Land Special Checks

Land Ceiling Act ನಿಯಮಗಳು

• ಗರಿಷ್ಠ ಭೂಮಿಯ ಮಿತಿ ಮೀರಿದೆಯೇ?

Tenancy Rights

• ಜಮೀನಿನಲ್ಲಿ ಬಾಡಿಗೆ ಕೃಷಿಕ ಇದ್ದಾನೆಯೇ?
• ಅವನಿಗೆ ಹಕ್ಕು ಇದೆಯೇ?

Tenancy dispute ಇದ್ದರೆ ಖರೀದಿ ಅಪಾಯಕಾರಿ.

Zoning & Land Use

• Residential / Commercial / Agricultural
• Master Plan ನಲ್ಲಿ ಯಾವ ರೀತಿಯ ಬಳಕೆ?

Master Plan ವಿರುದ್ಧ ಬಳಕೆ ಮಾಡಿದರೆ ಕಾನೂನು ಕ್ರಮ ಸಾಧ್ಯ.

Public Acquisition Risk

• ಸರ್ಕಾರ ಜಮೀನು ಸ್ವಾಧೀನಪಡಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಯೋಜನೆ ಇದೆಯೇ?
• Road Widening / Metro Project ಪರಿಣಾಮ ಇದೆಯೇ?

Local Authority ನಲ್ಲಿ ವಿಚಾರಣೆ ಮಾಡಬೇಕು.

Physical Verification

Boundary Check

• Compound ಸರಿಯಾಗಿದೆಯೇ?
• Neighbor dispute ಇದೆಯೇ?

Land Access

• ಸಾರ್ವಜನಿಕ ರಸ್ತೆ ಸಂಪರ್ಕ
• Easement Rights

Fraud Prevention Measures

Original Documents ಮಾತ್ರ ನೋಡಿ
Fake EC ತಪ್ಪಿಸಲು ಅಧಿಕೃತ ಪೋರ್ಟಲ್ ಬಳಸಿ
Seller ID ಪರಿಶೀಲನೆ
PAN Card & Aadhaar ಹೊಂದಾಣಿಕೆ

Agreement Clauses ಗಮನಿಸಬೇಕಾದವು

• Advance Amount Refund Policy
• Penalty Clause
• Possession Date
• Default Conditions

Registration ದಿನದ ಪರಿಶೀಲನೆ

• ಎಲ್ಲಾ ಪುಟಗಳಲ್ಲಿ ಸಹಿ ಇದೆಯೇ?
• ಸರಿಯಾದ ಸರ್ವೇ ಸಂಖ್ಯೆ?
• ಮಾರಾಟ ಮೊತ್ತ ಸರಿಯಾಗಿದೆಯೇ?
• ಸಾಕ್ಷಿಗಳ ಸಹಿ?

Post Registration Steps

• Mutation ಅರ್ಜಿ
• Khata Transfer
• Property Tax ಹೆಸರು ಬದಲಾವಣೆ
• Utility Transfer

ಸಾಮಾನ್ಯ ಕಾನೂನು ವಿವಾದಗಳು

• Double Sale
• Forged Signature
• Fake GPA
• Missing Heir Claim
• Land Boundary Dispute

ಇವುಗಳಿಂದ ತಪ್ಪಿಸಿಕೊಳ್ಳಲು ಪೂರ್ಣ ಪರಿಶೀಲನೆ ಅಗತ್ಯ.

Legal Opinion ಏಕೆ ಮುಖ್ಯ?

ಅನುಭವ ಹೊಂದಿದ ಆಸ್ತಿ ವಕೀಲರಿಂದ:

• Title Search Report
• Legal Scrutiny Report
• Risk Assessment

ಪಡೆಯುವುದು ಉತ್ತಮ.

ಜಮೀನು ಖರೀದಿಸುವುದು ಕೇವಲ Sale Deed ನೋಡುವುದರಿಂದ ಮಾತ್ರ ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗುವುದಿಲ್ಲ. Title Chain, Mother Deed, GPA, Minor Ownership, Urban Approvals, Agricultural Restrictions, Zoning, Public Acquisition, Fraud Prevention ಎಲ್ಲವನ್ನು ಸಮಗ್ರವಾಗಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬೇಕು

Court Case Search (ಕೋರ್ಟ್ ಪ್ರಕರಣಗಳ ಪರಿಶೀಲನೆ)

Civil Court Search

• ಜಿಲ್ಲಾ ಸಿವಿಲ್ ಕೋರ್ಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಪ್ರಕರಣವಿದೆಯೇ?
• O.S (Original Suit) ದಾಖಲೆ ಪರಿಶೀಲನೆ
• Stay Order ಇದೆಯೇ?

ಕೋರ್ಟ್ ಕೇಸ್ ಇದ್ದರೆ ಖರೀದಿ ಅಪಾಯಕಾರಿ.

High Court / Appellate Court

• ಮೇಲ್ಮನವಿ ಪ್ರಕರಣವಿದೆಯೇ?
• Land Dispute Pending ಇದೆಯೇ?

ಕೋರ್ಟ್ ಪೋರ್ಟಲ್ ಮೂಲಕ ಪ್ರಕರಣ ಸಂಖ್ಯೆ ಪರಿಶೀಲಿಸಬಹುದು.

Criminal Case ಸಂಬಂಧ

• ಜಮೀನು ಸಂಬಂಧಿತ ಮೋಸ ಪ್ರಕರಣವಿದೆಯೇ?
• FIR ದಾಖಲಾಗಿದೆಯೇ?

ಇವುಗಳನ್ನು ಸ್ಥಳೀಯ ಪೊಲೀಸ್ ಠಾಣೆಯಲ್ಲಿ ವಿಚಾರಿಸಬಹುದು.

Online Verification ವಿಧಾನ

ಇಂದಿನ ಕಾಲದಲ್ಲಿ ಅನೇಕ ದಾಖಲೆಗಳನ್ನು ಆನ್‌ಲೈನ್‌ನಲ್ಲಿ ಪರಿಶೀಲಿಸಬಹುದು.

EC Online Download

• ಸಬ್-ರಿಜಿಸ್ಟ್ರಾರ್ ಅಧಿಕೃತ ಪೋರ್ಟಲ್ ಬಳಸಿ
• Survey Number ಮೂಲಕ ಪರಿಶೀಲನೆ

RTC Online

• Survey Number ನಮೂದಿಸಿ RTC ಪಡೆಯಬಹುದು
• Owner Name ಹೊಂದಾಣಿಕೆ ಪರಿಶೀಲನೆ

Khata Status

• ಮ್ಯುನಿಸಿಪಲ್ ವೆಬ್‌ಸೈಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಖಾತಾ ಪರಿಶೀಲನೆ

ಗಮನಿಸಿ: ಅನಧಿಕೃತ ವೆಬ್‌ಸೈಟ್ ಬಳಸಬೇಡಿ.

Stamp Duty & Registration Charges

ಸ್ಟಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ ಹೇಗೆ ಲೆಕ್ಕ ಹಾಕುವುದು?

• ಸರ್ಕಾರಿ Guideline Value ಆಧಾರ
• Sale Value ಅಥವಾ Guidance Value ಯಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚಿನದು ಆಧಾರ

ಉದಾಹರಣೆ:

Guidance Value ₹20 ಲಕ್ಷ
Sale Value ₹18 ಲಕ್ಷ
ಸ್ಟಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ ₹20 ಲಕ್ಷ ಆಧಾರದಲ್ಲಿ ಲೆಕ್ಕ.

Registration Charges

• ಸಾಮಾನ್ಯವಾಗಿ 1% ರಿಂದ 2%
• Additional Cess ಇರಬಹುದು

ಸಂಪೂರ್ಣ ವೆಚ್ಚದ ಲೆಕ್ಕ

• Sale Consideration
• Stamp Duty
• Registration Charges
• Advocate Fee
• Survey Charges
• Miscellaneous Charges

ಖರೀದಿಸುವ ಮೊದಲು ಸಂಪೂರ್ಣ ವೆಚ್ಚ ಅಂದಾಜು ಮಾಡಬೇಕು.

Agreement to Sell – ವಿವರವಾದ ಪರಿಶೀಲನೆ

Agreement ನಲ್ಲಿ:

Sale Amount
Advance Amount
Completion Date
Default Clause
Penalty Terms

Clause ಸ್ಪಷ್ಟವಾಗಿರಬೇಕು.

Registration ದಿನದ ಪೂರ್ಣ ಮಾರ್ಗದರ್ಶಿ

ಬೇಕಾಗುವ ದಾಖಲೆಗಳು

• Original Sale Deed Draft
• PAN Card
• Aadhaar Card
• Passport Size Photos
• Witnesses (2 ಜನ)

Sub-Registrar Office ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ

• Biometric Verification
• Photo Capture
• Thumb Impression
• Final Signature

Registration ನಂತರ Document Number ಪಡೆಯಬೇಕು.

Registration ನಂತರದ ಕ್ರಮ

Mutation ಅರ್ಜಿ

• ತಾಲ್ಲೂಕು ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ಅರ್ಜಿ ಸಲ್ಲಿಸಬೇಕು

Khata Transfer

• ನಗರ ಪ್ರದೇಶದಲ್ಲಿ ಹೆಸರು ಬದಲಾವಣೆ

Property Tax Update

• ಹೊಸ ಮಾಲೀಕರ ಹೆಸರಿಗೆ ತೆರಿಗೆ ದಾಖಲೆ ಬದಲಾವಣೆ

ವಿಶೇಷ ಪರಿಸ್ಥಿತಿಗಳು

Double Sale ಸಮಸ್ಯೆ

ಒಂದು ಜಮೀನು ಇಬ್ಬರಿಗೆ ಮಾರಾಟವಾಗಿರುವ ಸಾಧ್ಯತೆ.

ಪರಿಹಾರ:

• ತಕ್ಷಣ ಕೋರ್ಟ್ Stay ಪಡೆಯಿರಿ
• Criminal Complaint ದಾಖಲಿಸಿ

Forged Documents

• Fake Signature
• Fake GPA

Legal Forensic ಪರಿಶೀಲನೆ ಅಗತ್ಯ.

Risk Mitigation Strategy

Lawyer Legal Opinion Report
Title Insurance (ಲಭ್ಯವಿದ್ದರೆ)
Bank Loan Approval (Bank Legal Check ಮೂಲಕ ಸುರಕ್ಷತೆ)
Site Visit ಹಲವಾರು ಬಾರಿ

ಸಂಪೂರ್ಣ ಅಂತಿಮ ಚೆಕ್ ಲಿಸ್ಟ್

• Title Clear?
• EC Clear?
• Khata Valid?
• RTC Updated?
• Conversion Done?
• Layout Approved?
• Court Case ಇಲ್ಲವೇ?
• Tax Paid?
• Utility Clear?
• Access Road Confirm?
• Stamp Duty Paid?
• Registration Completed?
• Mutation Done?

ತಜ್ಞರ ಸಲಹೆಗಳು

• ತುರ್ತು ನಿರ್ಧಾರ ಮಾಡಬೇಡಿ
• Market Price ಪರಿಶೀಲಿಸಿ
• Neighbor Feedback ಪಡೆಯಿರಿ
• Loan Eligibility ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡಿ

ಜಮೀನು ಖರೀದಿಸುವಾಗ ಕೇವಲ ದಾಖಲೆಗಳ ಫೋಟೋ ಕಾಪಿ ನೋಡಿ ನಿರ್ಧಾರ ಮಾಡಬಾರದು. ಪ್ರತಿಯೊಂದು ದಾಖಲೆ ಅಧಿಕೃತ ಕಚೇರಿಯಿಂದ ದೃಢೀಕರಿಸಬೇಕು. ಕೋರ್ಟ್ ಪರಿಶೀಲನೆ, ಆನ್‌ಲೈನ್ ಪರಿಶೀಲನೆ, ಸ್ಟಾಂಪ್ ಡ್ಯೂಟಿ ಲೆಕ್ಕಾಚಾರ, ನೋಂದಣಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆ, ನಂತರದ Mutation ಎಲ್ಲವೂ ಪೂರ್ಣಗೊಂಡಾಗ ಮಾತ್ರ ಖರೀದಿ ಸಂಪೂರ್ಣ ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗುತ್ತದೆ.

ರಿಯಲ್ ಲೈಫ್ ಕೇಸ್ ಸ್ಟಡಿ

ಕೇಸ್ 1: EC ನೋಡದೇ ಖರೀದಿ ಮಾಡಿದ ಪರಿಣಾಮ

ಒಬ್ಬ ವ್ಯಕ್ತಿ ಕೃಷಿ ಜಮೀನು ಖರೀದಿಸಿದರು. Sale Deed ಸರಿಯಾಗಿತ್ತು. ಆದರೆ ಅವರು Encumbrance Certificate ಸಂಪೂರ್ಣ ಅವಧಿಗೆ ಪಡೆಯಲಿಲ್ಲ. ನಂತರ ತಿಳಿದುಬಂದಿದ್ದು, ಜಮೀನು ಮೇಲೆ ಬ್ಯಾಂಕ್ ಗಿರವಿ ಇತ್ತು.

ಪಾಠ:

• ಕನಿಷ್ಠ 30 ವರ್ಷಗಳ EC ಪರಿಶೀಲನೆ ಅಗತ್ಯ
• Loan Clearance Certificate ಪಡೆಯಬೇಕು

---

ಕೇಸ್ 2: ವಾರಸುದಾರರ ಒಪ್ಪಿಗೆ ಇಲ್ಲದ ಮಾರಾಟ

ಒಬ್ಬ ಸಹೋದರ ತನ್ನ ತಂದೆಯ ಜಮೀನನ್ನು ಮಾರಾಟ ಮಾಡಿದ್ದ. ಆದರೆ ಇನ್ನಿಬ್ಬರು ವಾರಸುದಾರರು Release Deed ನೀಡಿರಲಿಲ್ಲ. ನಂತರ ಕೋರ್ಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಪ್ರಕರಣ ನಡೆಯಿತು.

ಪಾಠ:

• Legal Heir Certificate ಪರಿಶೀಲನೆ
• ಎಲ್ಲಾ ವಾರಸುದಾರರ ಸಹಿ

---

ಕೇಸ್ 3: Fake GPA ಮಾರಾಟ

ಮೂಲ ಮಾಲೀಕರಿಂದ Power of Attorney ಪಡೆದಿದ್ದೇನೆ ಎಂದು ಹೇಳಿ ಜಮೀನು ಮಾರಾಟ. ನಂತರ ತಿಳಿದುಬಂದದ್ದು GPA ರದ್ದು ಮಾಡಲಾಗಿತ್ತು.

ಪಾಠ:

• GPA Status ಪರಿಶೀಲನೆ
• Sub-Registrar ಕಚೇರಿಯಲ್ಲಿ ದೃಢೀಕರಣ

ಸಾಮಾನ್ಯ ಮೋಸ ವಿಧಾನಗಳು

Double Registration

ಒಂದೇ ಜಮೀನು ಇಬ್ಬರಿಗೆ ಮಾರಾಟ.

ಪರಿಹಾರ:

• Registration Number ಪರಿಶೀಲನೆ
• EC Latest Update ಪರಿಶೀಲನೆ

Forged Documents

• ನಕಲಿ ಸೈನ್
• ನಕಲಿ ಸ್ಟಾಂಪ್ ಪೇಪರ್

ಪರಿಹಾರ:

• Original Documents ಪರಿಶೀಲನೆ
• Forensic Verification

Illegal Layout

ಅನುಮೋದನೆ ಇಲ್ಲದ ಲೇಔಟ್‌ನಲ್ಲಿ ಸೈಟ್ ಮಾರಾಟ.

ಪರಿಹಾರ:

• Layout Approval Letter ಪರಿಶೀಲನೆ
• Master Plan ಪರಿಶೀಲನೆ

Government Land Sale Fraud

ಸರ್ಕಾರಿ ಜಮೀನು ಎಂದು ತಿಳಿಯದೆ ಖರೀದಿ.

ಪರಿಹಾರ:

• Revenue Department ಪರಿಶೀಲನೆ
• Survey Sketch ಪರಿಶೀಲನೆ

ಕಾನೂನು ರಕ್ಷಣೆ ಕ್ರಮಗಳು

Legal Opinion

ಆಸ್ತಿ ವಕೀಲರಿಂದ:

• Title Search Report
• Legal Scrutiny
• Risk Analysis

Bank Loan Route

ಬ್ಯಾಂಕ್ ಮೂಲಕ ಲೋನ್ ತೆಗೆದುಕೊಂಡರೆ:

• ಬ್ಯಾಂಕ್ ಲೀಗಲ್ ತಂಡ ದಾಖಲೆ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡುತ್ತದೆ
• ಹೆಚ್ಚುವರಿ ಸುರಕ್ಷತೆ ದೊರೆಯುತ್ತದೆ

Title Insurance

ಲಭ್ಯವಿದ್ದರೆ Title Insurance ಪಡೆಯಬಹುದು.

ಅಂತಿಮ ಖರೀದಿ ಪ್ರಕ್ರಿಯೆಯ ಸಮಗ್ರ ಹಂತಗಳು

ಹಂತ 1: ದಾಖಲೆ ಸಂಗ್ರಹ

• Sale Deed
• EC
• RTC / Khata
• Conversion Order
• Layout Approval

ಹಂತ 2: ಕಾನೂನು ಪರಿಶೀಲನೆ

• Lawyer Opinion
• Court Case Search

ಹಂತ 3: Agreement

• Advance Payment
• Clear Terms

ಹಂತ 4: Registration

• Stamp Duty
• Sub-Registrar Process

ಹಂತ 5: Post Registration

• Mutation
• Khata Transfer
• Tax Update

ಖರೀದಿಸುವ ಮೊದಲು ಸ್ವಯಂ ಪ್ರಶ್ನೆಗಳು

• Seller ನಿಜವಾದ ಮಾಲೀಕರೇ?
• ಎಲ್ಲ ವಾರಸುದಾರರ ಒಪ್ಪಿಗೆ ಇದೆಯೇ?
• ಜಮೀನು ಮೇಲೆ ಸಾಲ ಇದೆಯೇ?
• Conversion ಮಾನ್ಯವೇ?
• Layout ಅನುಮೋದಿತವೇ?
• ಕೋರ್ಟ್ ಪ್ರಕರಣ ಇದೆಯೇ?
• ರಸ್ತೆ ಪ್ರವೇಶ ಇದೆಯೇ?
• Guideline Value ಸರಿಯಾಗಿದೆಯೇ?

ತಜ್ಞರ ಸಲಹೆಗಳು

ಯಾವಾಗಲೂ Original Documents ನೋಡಿ
ಕೋರ್ಟ್ ಪರಿಶೀಲನೆ ಮಾಡಿಸಿ
ತುರ್ತು ನಿರ್ಧಾರ ಬೇಡ
Cash Transaction ತಪ್ಪಿಸಿ
PAN ಮೂಲಕ ಪಾವತಿ ಮಾಡಿ
Site Visit ಅನೇಕ ಬಾರಿ ಮಾಡಿ

ಸಂಪೂರ್ಣ ಮಾಸ್ಟರ್ ಚೆಕ್ ಲಿಸ್ಟ್

ದಾಖಲೆಗಳು:

• Mother Deed
• Sale Deed
• EC (30 Years)
• RTC / Khata
• Mutation
• Conversion Certificate
• Layout Approval
• Tax Receipts
• Bank NOC
• Court Verification

ಕಾನೂನು:

• Legal Opinion
• Heir Verification
• GPA Validity

ಪ್ರಾಯೋಗಿಕ:

• Boundary Check
• Access Road
• Neighbour Inquiry

ಜಮೀನು ಖರೀದಿ ಜೀವನದ ದೊಡ್ಡ ಹೂಡಿಕೆ. ಒಂದು ದಾಖಲೆ ತಪ್ಪು ಭವಿಷ್ಯದಲ್ಲಿ ದೀರ್ಘಕಾಲದ ಕಾನೂನು ಹೋರಾಟಕ್ಕೆ ಕಾರಣವಾಗಬಹುದು. ಆದ್ದರಿಂದ:

• ಸಂಪೂರ್ಣ Title Verification
• ಕೋರ್ಟ್ ಪರಿಶೀಲನೆ
• ವಾರಸುದಾರರ ದೃಢೀಕರಣ
• ಬ್ಯಾಂಕ್ ಸಾಲ ಪರಿಶೀಲನೆ
• ಅಧಿಕೃತ ನೋಂದಣಿ

ಇವೆಲ್ಲವನ್ನು ಕ್ರಮಬದ್ಧವಾಗಿ ಮಾಡಿದರೆ ಜಮೀನು ಖರೀದಿ ಸುರಕ್ಷಿತವಾಗುತ್ತದೆ.